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Enajenación voluntaria de inmuebles

Vender voluntariamente inmuebles que son declarados de utilidad pública o interés social para los fines establecidos en el artículo 10 de la Ley 9 de 1989 o la norma que lo modifique.

  • A través de oficio, el IDU cita al propietario y/o poseedor inscrito para que concurra a la notificación del acto administrativo contentivo de la oferta de compra. La notificación es personal y deberá surtirse dentro de los 5 días hábiles siguientes al recibo de la comunicación de citación. Cuando el destinatario de la oferta no comparezca dentro de los cinco (5) días siguientes al envío de la citación, la notificación se surtirá mediante aviso en los términos del Código de Procedimiento Administrativo.
  • Aceptación Oferta de Compra: Inscrita la oferta de compra y aceptada la misma por el titular del derecho real de dominio y/o poseedor inscrito, se elaborará el contrato de promesa de compraventa o en su defecto se adelantará directamente la minuta de escritura pública, en los casos en que el predio cuente con: i) paz y salvo por ii) impuestos prediales de los últimos 5 años, iii) paz y salvo por concepto de valorización, iv) No existan gravámenes o limitaciones al dominio determinado en el estudio de títulos, v) exista certificación de cabida y linderos expedido por Catastro en caso de diferencia de áreas, vi) se haya cancelado y taponados en debida forma los servicios públicos y vii) Se cuente con la entrega anticipada del inmueble.
  • Firmada la promesa de compraventa, el IDU elabora la orden de pago por el valor pactado para el primer desembolso. En caso de existir saldo alguno por concepto de valorización, en la promesa de compraventa quedará estipulado descontar dicha suma al respectivo pago.
  • Entrega del inmueble: Se realizará la visita de entrega, se constatará en campo que las condiciones físicas y técnicas establecidas en el registro topográfico sean las mismas que recibe la Entidad, para el efecto se suscribirá un acta que contendrá, el área  topográfica que se recibe o en su defecto el área certificada por cabida y linderos expedido por Catastro, el estado de las construcciones, servicios públicos instalados o cancelados y demás circunstancias que al momento de la visita se encuentren. Dicha acta será firmada por los propietarios o poseedores inscritos y por el delegado de la Dirección Técnica de Predios.
  • El IDU elabora la minuta de escritura para ser enviada a la Superintendencia de Notariado y Registro con el fin de someterla a reparto notarial para su formalización.
  • Durante el proceso de expropiación y siempre y cuando no se haya dictado sentencia definitiva, será posible que el propietario y la administración lleguen a un acuerdo para la enajenación voluntaria, caso en el cual se pondrá fin al proceso.
  • El proceso de adquisición predial por parte del IDU, cumple con la premisa de que el interés general, deberá ceder al interés particular, en la medida que los predios adquiridos tienen como finalidad la construcción de infraestructura vial y espacio público.
  • La comunicación del acto por medio del cual se hace la oferta de compra se hará con sujeción a las reglas del Código Contencioso Administrativo y no dará lugar a recursos en vía gubernamental.
  • Adquisición de predios por parte del IDU. 
    Procede cuando la ejecución de un proyecto vial requiere la compra de un predio por parte del Instituto de Desarrollo Urbano a un particular, por estar en la zona de influencia del proyecto.
    Para la adquisición de los predios identificados como afectados según el trazado de la obra y en coherencia con la reserva vial aprobada, se busca dar acompañamiento integral a las personas que se ven afectadas por la adquisición de dichos predios teniendo en cuenta tres momentos principales:
      • Levantamiento de insumos.
      • Adquisición predial
      • Reasentamiento integral.los cuales se desarrollan así:
  • Levantamiento de insumos: esta etapa abarca, entre otros, el levantamiento topográfico, realizar el censo de las unidades sociales, el estudio de títulos y elaboración de avalúos.
  • Levantamiento topográfico: Reconocimiento en campo del inmueble y el cual se hace la verificación de los linderos, área, construcción y demás especificaciones en él existente, partiendo de los títulos de adquisición si los hubiere e información catastral y del inventario de las condiciones físicas del inmueble. Una vez cumplida esta labor, el profesional deberá suscribir un acta de visita la cual debe ser firmada por las partes (Servidor público del IDU y el propietario, poseedor o tenedor del bien). Para el efecto se realizará un informe técnico que será la base sobre el cual se realizará el registro topográfico.
  • Censo: es el procedimiento de levantamiento de información por unidad social para evaluar las condiciones técnicas, sociales, legales y económicas de las familias y de las unidades económicas que residen u ocupan los inmuebles objeto de adquisición.
  • Estudio de títulos: El abogado responsable partiendo de  información como número de matrícula inmobiliaria, boletín catastral, planos urbanísticos, escrituras, entre otros, realiza un análisis desde el punto de vista jurídico, sustancial y formal de los distintos títulos, que se han ido transmitiendo el dominio del inmueble hasta el titular actual, durante los últimos diez años.
  • Avalúos Comerciales: Actualmente esta labor es realizada por la Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital – UAECD, entidad competente contratada por el IDU para elaborar el Informe Técnico de Avaluo, el cual contiene el método utilizado y el valor comercial definido independizando, el valor del suelo, el de las edificaciones, las mejoras si fuere el caso, y las consideraciones que llevaron a tal estimación atendiendo los requisitos del Decreto 1420 de1989 en procesos y adquisición por utilidad pública.
  • Adquisición predial: En esta etapa se emite la oferta de compra;  con este acto  administrativo se da inicio al proceso. Una vez se cuente con los insumos básicos, el IDU expide la oferta de compra la cual deberá ser dirigida a los titulares reales del derecho de dominio y/o al poseedor inscrito del predio.  Esta etapa cuenta con tres alternativas básicas de adquisición por motivos de utilidad pública:
  • Expropiación por vía Administrativa:
    Es el paso siguiente fallido el proceso de enajenación voluntaria (Previa expedición del Decreto que declara las condiciones de urgencia manifiesta).

      • Proyectar el acto administrativo que ordena la expropiación.
      • Contra el referido acto procede el recurso de reposición, el cual la administración contará con un término de 10 días para dar respuesta mediante acto administrativo. En el evento de ser resuelto favorablemente se procederá a la modificación de la oferta de compra con la aprobación del particular, en los casos en que sean aspectos de avalúos se procederá a realizar un nuevo avalúo y se iniciara nuevamente el proceso de enajenación voluntaria. O en caso de ser desfavorable la decisión de la Entidad, se continuara con la expropiación para lo cual se dispondrá a órdenes del Banco Agrario el valor del avalúo para ser reclamado por el titular de los derechos reales o poseedor inscrito.
      • Presentar demanda ante el Juez Civil del Circuito de reparto solicitando la entrega anticipada del predio.
      • Consignación de la caución para obtener la entrega.
      • El juez profiere sentencia o fallo, ordenando la expropiación.
      • Dictámenes periciales objeción al mismo y pruebas.
      • Registro de la sentencia o fallo.
      • Terminación proceso y archivo.
  • Expropiación por vía judicial:Para los proyectos que no cuentan con decreto de urgencia  y vencido el término de 30 días hábiles contados a partir de la notificación de la oferta con el rechazo del titular o su silencio se profiere la resolución de expropiación administrativa así:
      • El IDU envía una notificación personal o por edicto al propietario que ordena la expropiación.
      • Presentar demanda ante el Juez Civil del Circuito de reparto solicitando la entrega anticipada del predio.
      • Consignación de la caución para obtener la entrega.
      • El juez profiere sentencia o fallo, ordenando la expropiación.
      • Dictámenes periciales objeción al mismo y pruebas.
      • Registro de la sentencia o fallo.
      • Terminación proceso y archivo.
  • Reasentamiento integral: Para prevenir, mitigar corregir y/o compensar los impactos en la población de la zona de afectación de un proyecto determinado y una vez realizado el censo a cada una de las unidades sociales, la Entidad diseña y pone en marcha un plan de gestión social con el fin de evaluar las condiciones sociales, legales y económicas de las familias y de las unidades económicas que residen u ocupan los inmuebles objeto de intervención, así como de los propietarios que hacen uso económico de los predios sin residir en ellos. El Plan de gestión social es el conjunto de programas, actividades y acciones tendientes a abordar integralmente a las unidades sociales a reasentar a fin de minimizar los efectos negativos del desplazamiento involuntario. El plan de gestión social tendrá un componente social y un componente económico cuando sea del caso, así:

      • Componente Social: Corresponde al conjunto de programas, planes, proyectos, estrategias, actividades y acciones con los cuales se pretende mitigar y minimizar los impactos sociales y económicos en la población desplazada por la ejecución de los proyectos.
      • Componente Económico: Corresponde a los reconocimientos económicos que hace la entidad a cargo del proyecto, los cuales tienen por objeto minimizar los impactos socioeconómicos generados por el desplazamiento.
  • De la idoneidad de la información entregada por las unidades sociales, además de la entrega oportuna de la documentación que soporta el cumplimiento de los requisitos depende en gran parte el éxito de desempeño de esta labor.
  • La dirección técnica de predios,  brinda asesorías y acompañamiento de orden jurídico, social, económico e inmobiliario a cada unidad social, conforme a las necesidades identificadas.

Plan de Ordenamiento Territorial ” Documento de Relatoría 4 de 2002 Secretaría General Alcaldía Mayor de Bogotá D.C.”

Decreto 1420 de 1998 (Avalúos comerciales) “Por el cual se reglamentan parcialmente el artículo 37 de la Ley 9 de 1989, el artículo 27 del Decreto-ley 2150 de 1995, los artículos 56, 61, 62, 67, 75, 76, 77, 80, 82, 84 y 87 de la Ley 388 de 1997 y, el artículo 11 del Decreto-ley 151 de 1998, que hacen referencia al tema de avalúos.”

Ley 446 de 1998 (Artículo 10 numeral 1o) “Por la cual se adoptan como legislación permanente algunas normas del Decreto 2651 de 1991, se modifican algunas del Código de Procedimiento Civil, se derogan otras de la Ley 23 de 1991 y del Decreto 2279 de 1989, se modifican y expiden normas del Código Contencioso Administrativo y se dictan otras disposiciones sobre descongestión, eficiencia y acceso a la justicia.”

Ley 388 de 1997 (Tramite adquisición) “Por la cual se modifica la Ley 9 de 1989, y la Ley 2 de 1991 y se dictan otras disposiciones.”

Artículo 29 de la C.  N. (Debido Proceso) “El debido proceso se aplicará a toda clase de actuaciones judiciales y administrativas.”

Artículo 58 de la C. N.  (Propiedad Privada) “Reformado. A.L. 1/99, art. 1º. Se garantizan la propiedad privada y los demás derechos adquiridos con arreglo a las leyes civiles, los cuales no pueden ser desconocidos ni vulnerados por leyes posteriores. Cuando de la aplicación de una ley expedida por motivos de utilidad pública o interés social, resultaren en conflicto los derechos de los particulares con la necesidad por ella reconocida, el interés privado deberá ceder al interés público o social.”

Ley 9a de 1989 “Por la cual se dictan normas sobre planes de desarrollo municipal, compraventa y expropiación de bienes y se dictan otras disposiciones.

Última actualización: 31 Agosto, 2018

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